¿Sirven las casas vacías para reducir el problema de la vivienda que hay en España?

En el país se contabilizan casi cuatro millones de inmuebles déhabitados y sólo uno de cada cinco se ubican en zonas tensionadas

España acumula casi cuatro millones de viviendas vacías pero ese dato no es suficiente para aliviar la presión en los precios y la demande que se registran las zonas más tensadas porque la gran mayoría de esas casas deshabitadas -cuatro de cada cinco- se ubican en municipios donde los problemas de acceso a la vivienda no son acuciantes.

Así lo refleja el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Atlas de análisis inmobiliario de los datos publicados la semana pasada por el Instituto Nacional de Estadística. Según el INE, en el país contabilizan 3,8 millones de viviendas vacías (400.000 más que el balance anterior de 2011) y de esa cantidad, más del 66% -2,2 millones- están ubicadas en municipios con menos de 50.000 habitantes donde el acceso a la vivienda no constituye una preocupación.

Por el contrario, apenas una quinta parte (18,8%) del total de viviendas vacías están situadas en zonas ens que la tasa de supera esfuerzo el 30%, uno de los criterios en los que se basa la nueva Ley de Vivienda para declarar un área como tenso.

En consecuencia, Atlas afirmó que las viviendas vacías no suponen un impacto para el mercado, ni para los precios, ni para la demande, ni para la tasa de esfuerzo. «Las zonas con más demande son aquellas que agotan el existencias de viviendas y por tanto eso hace que se someta a la tasa de esfuerzo», señalan desde la firma.

De acuerdo con su estudio, los factores que más pesan en la tasa de esfuerzo (la cantidad de renta que hay que destinar al pago de una vivienda) son, además del precio del propio inmueble y la renta media de la población, la relación de casas por habitante y el ratio de oferta. Sólo en quinto lugar aparece el número de viviendas vacías.

«Las viviendas vacías, al contrario de lo que se podría pensar, no se encuentran en zonas tensionadas y no descienden de manera relevante a la tasa de esfuerzo. possible zona de mercado residentncial tensionada. Puesta en perspectiva, la cifra no es lo suficientemente representativa como para poder afectar en el precio del mercado (principal métrica de la que depende la tasa de esfuerzo) o el ratio de vivienda o de oferta sobre población», señala Alejandro Bermúdez, co-fundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics.

Visto desde otra perspectiva, la consultora señala que cuanto más alto es el precio de una zona, menos viviendas vacías hay, ya que se busca rentable el activo y, además, cuanto más alto es la renta por hogar una zona, menor ratio de viviendas heno vacío.

Las conclusiones de Atlas van apuntan en la misma dirección que las del INE. El organismo estadístico informa de que los inmuebles vacíos representan un 14,4% del total de 26,6 millones de viviendas que componen el parque residencial español. “Las viviendas vacías se encontraron en 2021 con mucha mayor proporción en municipios pequeños”, explica el INE.

Las viviendas vacías han sido una de las protagonistas involuntarias de la última legislatura. Unidas Podemos, socio de Gobierno de Pedro Sánchez, ha estado en diversas ocasiones en el centro del debate como una de las alternativas para paliar el problema de acceso de residentes que hay en el país. Non en vano, fue uno de los aspectos que más divergencias destacaron danse las negociaciones para la aprobación de la reciente y controvertida Ley de Vivienda, qu’acabó incluyendo además un impuesto específico para esta tipología de inmuebles.

En concreto, la ley contemplaba una definición para que los ayuntamientos pudieran aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en dicha situación, salvo causas justificadas de desocupación temporal. Asimismo, se establece una modulación de la recarga efectivamente situada en el 50% de la cuota líquida del IBI que luego alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.